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Frais d'état daté

Cass. Civ. III : 30.1.08
N° de pourvoi : 07-10.750


Lorsqu'un copropriétaire vend un lot, le syndic doit répondre à des questions strictement définies et limitées par l'article 5 du décret du 17 mars 1967.

Ces questions correspondent à ce qu'on appelle l'état daté. La réalisation de ce document donne souvent lieu à une rémunération spécifique prévue dans le contrat de syndic.

Jusqu'à la loi ENL du 13 juillet 2006 et dans la mesure où ces frais étaient prévus par le contrat de syndic, les frais de l'état daté ne pouvaient juridiquement qu'être imputables à l'ensemble des copropriétaires. En effet, la Cour de cassation, faisant une application stricte de la règle de l'effet relatif des contrats jugeait que le contrat de syndic régit les rapports entre le syndic et le syndicat des copropriétaires et non pas entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement (Cass. Civ. III : 11.10.05).

L'arrêt récent rappelle ce principe et l'applique à un état daté antérieur à la ENL.

En l'espèce, le syndic avait subordonné la communication de l'état daté au notaire au paiement de ces honoraires et frais par le vendeur. Le professionnel est condamné par le juge du fond puis par la Cour de cassation à restituer cette somme au vendeur.

Il est intéressant de souligner que la solution aurait été identique pour un état daté postérieur à la loi ENL.
En effet, le texte issu de la loi du 13 juillet 2006 (article 10.1 de la loi du 10.7.65) en prévoyant que "les honoraires du syndic afférents aux  prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot sont imputables au copropriétaire concerné" ne fait pas pour autant du vendeur un débiteur direct de ces frais. Les frais relatifs à l'état daté conservent le caractère de charges de copropriété. Cependant, la loi a prévu une nouvelle règle de répartition pour ces charges puisqu'elles sont comptablement imputables au seul copropriétaire vendeur.

Plus précisément depuis le 17 juillet 2006 l'honoraire d'état daté est réglé par le syndic et ensuite récupéré seulement sur le copropriétaire vendeur sans être ventilé comme dépense commune. Les états datés réalisés avant le 17 juillet 2006 restent à la charge de l'ensemble des copropriétaires.

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